Nieuw onderzoek over de bouwshift en de kostprijs ervan.
Mieke Paelinck en Peter Lacoere, twee onderzoekers van het onderzoekscentrum Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit (DRUM) die deel uitmaken van de Taskforce Bouwshift, deden op 22 februari hun bevindingen en adviezen uit de doeken aan de Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Energie van het Vlaams Parlement. Via een onderzoeksproject ondersteunt HOGENT mee de uitwerking van een bouwshift voor Vlaanderen. In de eerste twee onderzoeksrapporten schept het onderzoekscentrum duidelijkheid over de omvang en aard van de gronden die ter discussie staan. In een derde rapport wordt de financiële compensatie geraamd, wat meer inzicht biedt in het financiële plaatje van de bouwshift.
De HOGENTenaars leverden al een belangrijke bijdrage aan de uitwerking van de bouwshift, waarbij ze zowel kwantitatief (over hoeveel gronden gaat het?) als kwalitatief (wat is de waarde van die gronden?) gedetailleerd inzicht verschaffen. In hun jongste, net afgeronde rapport berekenden ze enkele compensatiescenario's bij herbestemming van gronden. Opvallend daarbij is dat, afhankelijk van de beleidskeuzes, het kostenplaatje van de bouwshift varieert van 31 miljard tot 2,3 miljard euro. De onderzoekers tonen aan dat het financiële aspect van de bouwshift een complex verhaal is dat nuance vergt. “Zomaar een bedrag poneren zonder context, wat in de media al eens gebeurt, houdt geen steek en leidt tot misverstanden”, verduidelijkt Mieke Paelinck.
Volledig afbouw van inname open ruimte tegen 2040
Met de bouwshift streeft de Vlaamse overheid ernaar om tegen 2040 de dagelijkse inname van open ruimte door ‘menselijke nederzettingsstructuur’ (huisvesting, industriële en commerciële activiteiten, transportinfrastructuur, recreatieve invullingen …) volledig af te bouwen. Daarna moet elke ruimtelijke ontwikkeling binnen de al ingenomen ruimte plaatsvinden. Dat is de algemene doelstelling. Momenteel bedraagt de inbeslagname van open ruimte nog 5 hectare per dag.
Wat de problematiek complex en gevoelig maakt, is dat nog 60.000 hectare - vooral gronden met momenteel een agrarisch of natuurlijk landgebruik - met een ‘harde bestemming’, zoals de woongebieden, bedrijvenzones, havengebieden enz., nog niet is ingenomen. Een belangrijk deel van deze oppervlakte zou tegen 2040 dus een herbestemming moeten krijgen, zoniet dreigt het ruimtebeslag verder te stijgen na 2040.
Vaak wordt aangenomen dat een groot aandeel van de gebieden die nog bestemd zijn voor bebouwing uit kleinere percelen bestaat die sowieso aansluiten of ingebed zijn in een bestaande woonzone. Peter Lacoere spreekt dat tegen: “Zo’n 90 procent van de bewuste gebieden zijn wel degelijk groter dan 1 hectare en sluiten aan bij open gebied. Kleinere, ingesloten percelen vormen slechts 10 procent van het totale ruimtebeslagrisico in Vlaanderen en zijn niet de inzet van de bouwshift."
‘Neutralisatie’
Er is volgens de onderzoekers een minimale ‘neutralisatie’ nodig van ongeveer 30.000 ha aan gronden die nog niet ingenomen zijn, maar een harde bestemming hebben. Voorts is er ook een neutralisatie nodig van het beperkte deel van de recreatiegebieden dat nog invullingen toelaat die extra ruimte in beslag nemen. De in het HOGENT-onderzoek uitgevoerde simulatie van neutralisatiemogelijkheden biedt voor de overheid een goede vertrekbasis om tot een concrete en strategische selectie van te neutraliseren gronden te komen en de bouwshift in de praktijk te brengen.
Zo’n strategische neutralisatieaanpak kan prioritair focussen op de bescherming van gronden die de hoogste bodemwaarde hebben en aan het water-, klimaat-, natuur- en landschapsbeleid bijdragen of kunnen bijdragen. Uit de metingen blijkt dat het gaat om 2012 ha aan watergevoelige gronden, 7945 ha met ecosysteemdienstwaarde, 2204 ha aan gronden met landschapswaarde en 7123 ha aan gronden met natuurwaarde (o.a. bos en wetlands) die onder hogere bestemmingsdruk staan en in de toekomst kunnen verdwijnen door ontwikkelingen.
Samengevoegd – en rekening houdend met overlappingen - gaat het om 11.800 ha aan grotere terreinen met bodemwaarde. Daarnaast is er nog 15.600 ha aan grotere terreinen met open-ruimtewaarde, waarvan een deel met hoge landbouwwaarde. De neutralisatie van de bouwshift kan zich dus grotendeels concentreren op gronden die bodem- en/of open-ruimtewaarde hebben zonder de ontwikkelingsruimte binnen de kernen te beperken.
"Kleinere, ingesloten percelen vormen slechts 10 procent van het totale ruimtebeslagrisico in Vlaanderen en zijn niet de inzet van de bouwshift."
Peter Lacoere, onderzoeker DRUM-onderzoekscentrum en lid Taskforce Bouwshift
“Zomaar een bedrag poneren zonder context, wat in de media al eens gebeurt, houdt geen steek en leidt tot misverstanden."
Mieke Paelinck, onderzoeker DRUM-onderzoekscentrum en lid Taskforce Bouwshift
Palet aan ramingen
Dat gronden niet meer ontwikkeld worden door de bouwshift heeft tot gevolg dat de eigenaars ervan eventuele inkomsten mislopen. En die moeten daarvoor een compensatie krijgen. Daar verwijst de term planschade naar.
Het derde en recentste onderzoeksrapport raamt voor het eerst de financiële impact van de planschadekosten op basis van de concrete, te neutraliseren terreinen in Vlaanderen en op basis van de VlaBel-databank, de meest volledige dataset van de vastgoedprijzen in Vlaanderen. De uitgevoerde berekeningen geven een inschatting van de mogelijke, financiële impact. De waardebepalende factoren werden op een getrapte wijze toegepast en becijferd.
Een eerste, ruimtelijk niet-gelokaliseerde raming van de eigenaarsvergoeding, waarbij de mediaanprijzen van de VlaBel-databank aan de bron- en doelbestemmingen worden gekoppeld, resulteert in een raming van 31,5 miljard euro. Maar, afhankelijk van welke waardebepalende factoren mee in rekening worden gebracht, kan de financiële impact significant dalen tot 2,3 miljard euro. En tussen die twee bedragen ligt een palet aan ramingen, afhankelijk van de uiteenlopende wijze waarop de dertien waardebepalende factoren uit het ontwerp-Instrumentendecreet van de Vlaamse overheid, gedefinieerd en toegepast kunnen worden.
De nieuwe regeling kan financieel dus nog alle kanten uit door een gebrek aan een definitieve uitwerking van de waardebepalende factoren. Bijgevolg zijn in dit onderzoek een aantal aannames voorgesteld en toegepast om een meer praktische invulling te geven aan de waardebepalende factoren uit het decreetvoorstel.
De huidige planschaderegeling is minder complex en meer voorspelbaar aangezien ze gebaseerd is op het vast en verifieerbaar bedrag in de akte. Deze werd geraamd voor de neutralisatie-opgave op 6,6 miljard euro. Het is dus aan te bevelen om vooraf voldoende financiële simulaties van het gekozen vergoedingsstelsel te verrichten zodat de Vlaamse regering de budgettaire gevolgen van haar keuzes kent. De grote breedte van de mogelijke financiële impact is immers het gevolg van het beleidsvoornemen om ‘de marktwaarde’ als basis te nemen. Dit waardebegrip gaat gepaard met een brede interpretatiemarge, waardoor de betrokken actoren het instrument wegens de onvoorspelbare budgettaire impact niet toepassen. Hieraan sturing geven is een beleidsadvies dat in dit onderzoek ook verder is doorgerekend.
Conclusie
Op basis van de uitgevoerde ruimtelijke en financiële simulaties, concluderen de onderzoekers dat het aangewezen is om in de bouwshift:
- in eerste instantie werk te maken van de neutralisatie van de prioritaire gebieden met bodem- en open-ruimtewaarde
- werk te maken van de woonreservegebieden, met focus op de grotere terreinen
- verfijnde prijsanalyses uit te voeren van specifieke bestemmingsklassen (met name industriegebieden, zeehavens, ‘overige’)
- te focussen op grotere terreinen die deel uitmaken van de open ruimte, aangezien kleinere ingesloten percelen een zeer hoge financiële impact zouden hebben bij neutralisatie.
De HOGENT-onderzoekers wijzen er ook op dat er naast het instrument van de planschadevergoeding, nog andere instrumenten kunnen ingezet worden die mogelijk een lagere financiële impact hebben of zelfs budgetneutraal zijn.
Onderzoeksrapporten
Je kan hier de onderzoeksrapporten raadplegen:
Publicatiedatum: 16/02/2022