Binnen het HOGENT-onderzoekscentrum Duurzaam Ruimtegebruik en Mobiliteit loopt een onderzoeksproject rond de betonstop. De resultaten van het eerste deelrapport zijn alvast opmerkelijk en sommige bevindingen werpen een nieuw licht op dit gevoelige dossier. In 5 stellingen geven we hieronder enkele relevante onderzoeksinzichten weer.
De doelstelling van het onderzoeksproject is om op basis van GIS-analyse (Geografisch Informatiesysteem) en vastgoedwaardering een concreter beeld te krijgen van de problematiek van de betonstop. Dit gebeurt aan de hand van een analyse van de gronden die onder druk staan en door middel van een ruimtelijke en financiële simulatie van de afbouw aan bijkomend ruimtebeslag.
Voor een goed begrip is het aangewezen om eerst te verduidelijken waar de betonstop – of bouwshift, zoals de Vlaamse overheid het liever noemt – precies over gaat: de Vlaamse overheid streeft ernaar om tegen 2040 de dagelijkse inname van open ruimte door ‘menselijke nederzettingsstructuur’ (huisvesting, industriële en commerciële activiteiten, transportinfrastructuur, recreatieve invullingen …) terug te dringen tot 0 hectare. Daarna moet elke ruimtelijke ontwikkeling binnen de al ingenomen ruimte plaatsvinden. Dat is de algemene doelstelling van de betonstop of bouwshift. Momenteel bedraagt de inbeslagname van open ruimte nog 5 hectare per dag.
De uitgevoerde GIS-analyse leert ons daarnaast dat in Vlaanderen 33,3 procent van het grondgebied is ingenomen door menselijke nederzettingsstructuur. Ter vergelijking: het Europese gemiddelde bedraagt 5 procent.
Wat de problematiek complexer en gevoelig maakt, is dat nog 75.259 hectare - wat neerkomt op 5,5 procent van het grondgebied – met een ‘harde bestemming’, zoals de woongebieden, bedrijvenzones, havengebieden enz., nog niet is ingenomen. Een belangrijk deel van deze oppervlakte zou tegen 2040 dus een herbestemming moeten krijgen, zoniet stijgt het ruimtebeslag verder naar 39 procent van het Vlaamse grondgebied.
Vertrek van ruimtebeslagrisico
De HOGENT-onderzoekers hebben echter via diepgaandere analyses dat cijfer geactualiseerd en verfijnd. “Daarbij zijn we uitgegaan van ruimtebeslagrisico (RBR), wat een vrij nieuw begrip is”, legt Peter Lacoere, projectpromotor van het onderzoek, uit. “We introduceren het begrip ruimtebeslagrisico in dit onderzoek voor de percelen die zich binnen de harde bestemmingen bevinden maar nog niet zijn ingenomen en niet overwegend uit wateroppervlak bestaan.”
Het gaat met andere woorden om gronden met momenteel een agrarisch of natuurlijk landgebruik, die door een harde bestemming onder druk staan om ingenomen te worden. Deze gronden vormen de inzet van de bouwshift.
Peter Lacoere geeft aan wat dit uitgangspunt concreet betekent voor Vlaanderen: “Van die ruim 75.000 hectare met een ‘harde bestemming’ blijkt uit onze analyses dat 15.000 hectare momenteel wordt ingenomen door water (kanalen, meren, plassen en dergelijke). De kans dat die door bebouwing zullen worden ingenomen in de volgende 20 jaar is bijgevolg zeer klein. Dat maakt dus dat nog 60.210 hectare met een harde bestemming op dit ogenblik nog niet is ingenomen.”
Samenstelling van het ruimtebeslagrisico van 60.000 hectare naar bestemming, Vlaanderen 2020
Het ruimtebeslagrisico is daarnaast sterk afhankelijk van de bestemming van de percelen: 38 procent ervan heeft een woonbestemming, terwijl 23 procent een groene bestemming heeft. Daar is het risico op bijkomende inname een stuk lager dan bij de woonzones.
Het HOGENT-onderzoeksteam concludeert dat de ‘harde kern’ van het ruimtebeslagrisico bestaat uit 39.352 hectare aan ontwikkelbare bestemmingen als wonen, industrie- en havengebieden, gemeenschapsvoorziening en infrastructuur.
Binnen die gebieden bevinden zich volgens Peter Lacoere nog heel wat percelen met veel natuurwaarde. “In het kader van de klimaatverandering mogen we ook het eventuele potentieel van die gronden inzake CO2-capatatie niet uit het oog verliezen.”
Woonuitbreidingsgebieden zijn maar een deel van het probleem
De Vlaamse overheid focust nogal sterk op de woonuitbreidingsgebieden, maar dat vormt volgens Peter Lacoere slechts een beperkt deel van het probleem: “In totaal vertegenwoordigen de woonuitbreidingsgebieden 10.000 hectare, terwijl er nog veel andere bestemmingen zijn, waaronder industriezones, maar die worden veel te weinig mee opgenomen in de discussie. Vooral in de havengebieden is de aaneengesloten omvang van het ruimtebeslagrisico groot.”
In het rapport wordt het ruimtebeslagrisico ook per gemeente en per bestemming weergegeven – gemiddeld gaat het over zo’n 200 hectare per gemeente. Niet toevallig is hoogste ruimtebeslagrisico te vinden in Beveren, Antwerpen, Brugge, Zeebrugge, Gent, Evergem: havengemeenten, met andere woorden. Daarnaast ligt het RBR ook hoog in Genk en enkele andere Limburgse gemeenten.
Het gaat hoofdzakelijk over grote percelen
Vaak wordt aangenomen dat een groot aandeel van de gebieden die nog bestemd zijn voor bebouwing betrekking hebben op kleinere percelen die sowieso aansluiten of ingebed zijn in een bestaande woonzone. En dus heeft het niet-invullen van die percelen weinig meerwaarde voor de open ruimte, zo luidt de redenering. Peter Lacoere spreekt dat tegen: “Zo’n 90 procent van de bewuste gebieden zijn wel degelijk groter dan 1 hectare en sluiten aan bij open gebied. De GIS-analyse wijst onder meer uit dat meer dan de helft van de RBR-oppervlakte verder dan 50 meter van een uitgeruste weg gelegen is. De kleine bouwloten hoeven niet de inzet te vormen van de bouwshift."
Financiële impact planschade kan ingeperkt worden
In gewestplannen liggen bodembestemmingen al decennia lang juridisch vast. Eigenaars van landbouwgrond die bestemd is als bouwgrond, beschikken dus over een interessante inkomstenbron, aangezien de waarde van hun grond op die manier sterk stijgt. Door de betonstop is de kans zeer groot dat een aantal gronden niet meer ontwikkeld zal worden en die eigenaars dus inkomsten mislopen. Daarover gaat de planschade.
Hoe en door welke instantie eigenaars van potentiële bouwgrond gecompenseerd moeten worden, is een gevoelige discussie en sowieso een budgettair struikelblok. Maar de HOGENT-onderzoekers hebben wel al berekend dat het toepassingsgebied van de planschade momenteel veel beperkter is dan voorzien in de nieuwe regeling van de Vlaamse overheid.
Dit maakt meteen ook deel uit van een volgende fase in het onderzoeksproject die de komende maanden wordt uitgewerkt: een financiële simulatie van de bouwshift volgens bepaalde scenario’s.
Begin nu met herbestemming
De Vlaamse regering wil een deel van de gronden die in aanmerking komen voor ruimtebeslag tot 2040 ‘onder een stolp’ plaatsen. Met andere woorden: de ruimte wordt niet in beslag genomen, maar men gaat evenmin over tot herbestemming. Eigenlijk houdt dit dus in dat de bestaande situatie bevroren wordt tot 2040.
Maar de geactualiseerde en verfijnde analyse die de HOGENT-onderzoekers nu in beeld hebben gebracht, toont volgens Peter Lacoere aan dat het gewezen is om tot actie over te gaan.
“Het is wel degelijk mogelijk om al herbestemmingen door te voeren en deze in de tijd te spreiden tot 2040, zonder dat dit tot verhitte discussies moet leiden”, gelooft hij. Het is daarbij aangewezen om een actieprogramma op te zetten van herbestemming en te beginnen bij de watergevoelige gebieden, de zonevreemde bossen en andere terreinen met natuurwaarde die dreigen te verdwijnen.
Met deze analyse levert HOGENT nieuwe gegevens aan voor het Vlaams departement Omgeving en bevoegd minister Zuhal Demir over de problematiek. In de komende maanden plannen de onderzoekers hierop verder te bouwen om tot een financiële simulatie van de bouwshift te komen.
Onderzoek haalt voorpagina De Standaard
Dat het HOGENT-onderzoek een duidelijker beeld en nieuwe inzichten biedt op de impact van bouwshift, is ook De Standaard niet ontgaan. Het thema vormde de opener op de voorpagina op maandag 19 april.
Publicatiedatum: 12/04/2021